宅基地使用权是我国特有是一种物权形式。随着《物权法》的颁布和实施，宅基地使用权是物权法律体系中直接涉及农民权益的核心问题之一，宅基地使用权流转问题越来越成为“三农”的焦点问题。当前关于农村宅基地管理的法律法规不配套，即便是《物权法》对“宅基地使用权”单列的一章也只有四条专述，相关配套法规仍未出台，实际运用无法操作。目前，对农村宅基地的取得、使用、处置，在很大程度上仍然依靠规范性文件和地方政策调整，其中关于农村宅基地使用权流转方面的规范性的文件几乎没有，有的地方就是有也缺乏约束力。2004年11月，为贯彻执行国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号，国土资源部出台了《关于加强农村宅基地管理的意见》，文件从土地规划、宅基地计划管理、申请报批程序、审批管理办法、农村土地集约利用等方面对农村宅基地的管理提出了指导性的意见，但对农村宅基地使用权流转作了限制性的规定，并严禁城镇居民在农村购置宅基地，也严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用权证。
在经济发展的今天，随着农村人口城市化、城市人口居住乡村化的双向流动中。笔者认为这种禁令有悖农村经济发展，有悖城乡一体化的社会发展规律，也制约着农村经济市场化程度的提升。2007年，我们曾在所管辖的区域内做过农村宅基地专题调查，结果每个乡镇都有不同程度的非法买卖宅基地，严重的乡镇多达上百户。由于宅基地流转存在法律上的障碍，农村大量的房产在私下进行买卖，而房价中又隐含着土地的价值（而土地价值又绝对大于房产价值）。就这样，农村宅基地市场流转法律缺位，遭遇制度性障碍，被迫隐形交易，导致大量集体土地资产流失。同时，因缺乏法律保障，一方面宅基地私下流转扰乱了土地市场的正常秩序，另一方面，宅基地隐形交易加剧了土地权属混乱和产权纠纷，也增加了土地管理的难度，其矛盾隐患不言而喻。
因此，尽快制订农村宅基地使用权流转法制体系，建立农村宅基地使用权流转（包括买卖、租赁、抵押）制度。鉴于农村宅基地功能的多重性和特殊性，防止滥用农村宅基地使用权流转牟取利益，有必要制定相关法律法规对其进行适当限制。如：坚决实行“一户一宅”制；农民出卖、出租房屋后不得再申请新的宅基地；实行宅基地用途管制制；允许城市居民到农村购置一定面积的住宅；建立农村宅基地有偿使用等等。用法律体系对农村宅基地使用权流转采取必要的“疏导”和“堵漏”方式，既科学利用农村宅基地的价值、显化农村宅基地的物权优势，又能满足广大农民的期盼，并能将违法用地消灭在萌芽状态又何偿不可呢？
