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□“物权时代”，“安居”乐业？第一部分：《物权法》仅是法治进程的一步
特别提示
《物权法》草案起草者之一——北大法学院教授尹田说，在我国的法治进程中，《物权法》既不是开端也不是结束，它只是法治进程的一步。
《物权法》的颁布并不能给老百姓的生活带来翻天覆地的变化。案例：
·海印南苑业主携《物权法》向人大代表赠送锦旗
200×年3月22日下午，海印南苑小区的多名业委会成员带着已颁布×年的《物权法》，匆匆赶往广州业主联谊会筹委会，向前来调查情况的人大代表述说开发商神秘收回被抵押的全部地下车库(159个车位共5239.41平方米)、继而又将车库产权划归业主名下，导致业主私产失而复得的可喜经历，并向人大代表道谢赠送锦旗。
·法律条文
《物权法》第七十六条：“会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。”
《防空法》第五条：国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。
法律条文杜绝不了商业欺诈
正如尹田教授所言，在《物权法》颁布之前，《民法通则》、《土地管理法》、《担保法》等法律以及其他一些法规对物权都做了相关规定。《物权法》只是把分散规则统一化，从而产生了对财产保护系统化规定。
产生本案矛盾的根源，不在于业主的私有财产缺乏相应的法律保护，而在于开发商利用房管部门、人防办公室、业主以及接受房产的建设银行之间信息的不对称，违规将自己无权管理的“人防工程”，抵押给了建设银行，——这是一个明显的商业欺诈行为。
本案中，业主与发展商有一个《商品房预售合同》的约定，自该商品房交付之日起，开发商与广州市国土房管局签订土地使用权出让合同规定的开发商权利、义务和责任随之转移给业主。
这一合同涉及到人防工程产权的问题，这是一个有着较多争议的法律问题，目前没有任何一部法律（包括《物权法》）对人防工程的产权归属作出了明确的说明。一般按照《防空法》和相关判例认为，城市居民小区的防空地下室产权应归国家，使用管理权应归人民防空主管部门；平时由投资者（小区业主）使用管理，收益归投资者所有。但可以肯定的是，如果开发商签订此合同前已经知道车库属人防工程，无疑属于明显的商业欺诈；如果开发商事先也不知情，只能说明政府相关职能部门工作的落后与失职。
说到底，本案中开发商的违法，并不在于违反了《物权法》的相关精神，而更多地属于一种商业欺诈行为。一部《物权法》的颁布，能够杜绝毫无法治观念之人在利益驱动下的欺诈行为吗？
□“物权时代”，“安居”乐业？第二部分：《物权法》发挥作用还需细则支持
特别提示
《物权法》规定的仅是一些原则性的问题，在司法实践中的一些细节问题尚需一系列的单行法律和司法解释进行更加具体的规定。正如维权专家舒可心所说：我国立法更多的是制定一个原则和大方向，具体的需要在实践中通过行政规章来细化。物权法的成熟和实施，需要通过今后的大量判例来充实完善。案例：
·龙津东“钉子户”坚守三年 获得同路段同面积补偿房
最近，闹得沸沸扬扬的重庆市“史上最牛钉子户”吸引了各方关注。有市民向本报反映，广州市荔湾区龙津东路也有这么一家人，因不满拆迁补偿安置已在“孤岛”上坚守了3年之久。记者昨日到现场采访，“孤岛”主人潘伟业站在补偿给自己的同区域同路段同面积住房面前，情绪激动地说，他只不过希望能在自己唯一的家被拆掉前讨回属于自己的东西，现在这个愿望终于实现了！
·法律条文
《物权法》第六十八条：国家保护私人的所有权。拆迁、征收私人的不动产，应当按照国家规定给予补偿；没有国家规定的，应当给予合理补偿，并保证被拆迁人、被征收人得到妥善安置。
脱掉“景观法律”之帽需要完善细则
大多数拆迁纠纷，症结都在于补偿标准上，龙津东“钉子户”的案例也一样。
如果把龙津东“钉子户”这一案例分作两个部分来解读的话，第一个部分是“是否同意房屋拆迁”，第二个部分是“如何进行拆迁补偿”。
假如把第一部分单独拿出来分析，业主和拆迁方经过商议确定具体补偿办法，这一过程是符合法律规定和《物权法》精神的。
问题还是在于第二部分中拆迁方的违约。拆迁方并没有拿出事先已经商议好并在法院诉状中确定的房屋对业主进行补偿。
已经在递交法院的文件中确立的补偿标准，都可以被撇在一边，拿另一套缩水的补偿方案“偷梁换柱”，如果《物权法》缺少标准严格可行的细则的支持，如果执法力度和各方的守法意识得不到实质性的加强，《物权法》就很难脱掉“景观法律”的头衔了。
□“物权时代”，“安居”乐业？第三部分：物权理念不宜滥用和任意延伸
特别提示
《物权法》的精神不宜滥用。以拆迁纠纷为例，《物权法》的规范范畴是公民私人住宅物权拥有依据法律不被拆迁的权利，然而一旦私人放弃物权要求获得补偿，则属于市场交易的范畴，并不能以公共利益的理由诉诸《物权法》。唯有程序和规则的合法、合理，才是真正贯彻《物权法》精神的实质，单纯从道义角度来理解私产保护，则往往会有失偏颇。案例：
·“最牛钉子户”变身“最牛金子户”
200×年3月22日下午，在第三方评估机构的协调下，被网友称作“史上最牛钉子户”的九龙坡区杨家坪鹤兴路17号的房屋产权人同开发商达成共识，评估认为，在网络炒作的效应下，该房产已经具备不可估量的经济价值。在保留户主产权的情况下，开发商将购买其69年的经营权，并负责周边配套设施建设，将其开发成为重庆最著名的旅游景点和“天字第一号”限量版火锅店。至于户主和开发商的分成比例，目前仍属商业机密。
·法律条文
《物权法》第四十九条：为了公共利益的需要，县级以上人民政府依照法律规定的权限和程序，可以征收、征用单位、个人的不动产或者动产，但应当按照国家规定给予补偿；没有国家规定的，应当给予合理补偿。
法律条文杜绝不了商业欺诈
有一则故事，是说英国一位老太太拒绝拆迁，当局无奈，最终围绕老太太的旧房子进行规划，铺设小路、修建园林，形成了一处小小的景观。
在中国，即便《物权法》已经实施，上述“钉子户变身金子户”情况恐怕也很难出现，因为物权法明确规定，县级以上人民政府依照法律规定的权限和程序征收、征用个人的不动产或者动产。
当拆迁权限和程序都具备并且合法时，问题的关键就转变为怎样的补偿才算合理。有评论认为，这更多地属于一种市场行为，开发商与之就补偿价格的协商则要遵循市场定价的规则，面对开发商过低的补偿款，拆迁户可以拒绝，而拆迁户的漫天要价，同样有违这样的规则。
面对补偿标准的争议，在尚无明确的法规或细则规定拆迁补偿标准时，拆迁方和业主作为游戏的参与者，双方显然都不能兼任裁判。这时就应该由公正的第三方（一般是法院）确定一个双方都必须遵守的价格。这也是为什么《物权法》起草专家组组长江平教授表示“如果补偿合理，就应该拆迁“以及”法院已经下达了裁定，就要按照（法院的裁定）执行”的原因。
至于法院的裁定是否值得信赖，则是一个涉及司法公正等诸多问题的话题了。正如评论中所说的，唯有程序和规则的合法、合理，才是真正贯彻《物权法》精神的实质，单纯从道义角度来理解私产保护，则往往会有失偏颇。
□“物权时代”，“安居”乐业？第四部分：确立“物权精神”长路漫漫
特别提示
一部物权法，能否发挥出像西方国度那样的大治功效，能否如人希希冀的那样将我们美好的法治夙愿一一实现，还是一个未知数。私法观念的铸造，总是比制度文本设计要复杂困难得多。物权法从纸面走入生活，远比立法的历程更为艰难和长久。案例：
·出差归来，别墅“翻旧如新”
200×年3月15日--，消费者权益日，广州商人黄文胜正在武汉出差。当天，他收到一个令人惊讶的消息：“你的别墅被认定为外表过旧，近日将被翻新！”随即，他接通给他发送消息的佛山市三水区南边房地产公司代表冼先生的电话，确认了这个消息。
3月21日，南边房地产公司冼先生再次通知黄文胜：“不好意思，你的别墅已经被翻新了！”黄文胜遂委托三水的朋友和一名律师前往一看究竟，此时，黄文胜房龄11年且从未使用过，也没有修复加固过的别墅，已经被“翻旧如新”……黄文胜表示，翻新之前，他从未见过旧房翻新的告示，也未与翻新单位签订《旧房翻新协议》，“这一切都在我们不知情的情况下进行的，真是太让人惊喜了！”
·法律条文
《物权法》第六十四条：私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。
《物权法》第六十六条：私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。
《物权法》第六十八条：违法拆迁、征收，造成私人财产损失的，应当依法承担民事责任和行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
确立“物权精神”长路漫漫
这是一例被认为在《物权法》出台之际公然违反其中关于私有财产受法律保护精神的案例。
在本案中，业主应当了解其房屋是被谁强行拆除，若是房屋行政主管部门拆除的话，就应当看房屋行政主管部门是否按照法律规定的程序及权限依法行政，如果没有的话，那么就是违法行政，因此造成业主的损失应当由该行政部门承担行政赔偿。
如果是拆迁单位擅自拆除该业主的房屋的话，则该拆迁单位的行为构成民事侵权，该业主有权要求拆迁单位赔偿其全部经济损失，该损失应当是该房屋的现在市场价值，若还造成该业主的其他财产损失的话，侵权人也应当赔偿。如果该房屋确实已经达到必须拆除的危房标准的话，并且房屋行政主管部门拆除该房屋也符合法律规定的话，那么就说明该房屋存在重大质量问题，因为该房屋交付使用才10多年，离房屋的正常使用年限相距甚远（一般住宅使用年限应当在70年以上），所以，业主可以要求原开发商赔偿。
法律已经出台并即将实施，但社会法治观念还远远不够，各种配套的制度环境还残缺不全，这些眼前的问题不解决好，物权法所确立的精神只能是空中楼阁。
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