宏观调控，

　　应避免房价大起大落

　　房价涨幅过猛，不仅影响老百姓的安居能力和社会和谐，还会给置业的工薪阶层带来沉重的支付压力，降低他们的消费水平；而且还很有可能因泡沫过大、银行贷款介入过深而累积系统性的金融风险。

　　但是，这并不意味着政府在任何时候都可以对房价进行不遗余力的打压。因为对大多数普通的购房者而言，住房一般都是以抵押的方式用银行贷款买入的。房价跌幅过猛，在伤及投资者的同时，也会因负财富甚至负资产效应而损害居家业主的利益。与此同时，利率的急剧上升既有可能使资产缩水，又会显著加重以居家为目的的购房者的按揭利息负担。

　　一旦政府下手过重致使泡沫迅速破灭，整体楼价跌幅超过三成以上，社会上就一定会出现大量的负资产人士及断供现象，并有可能带来消费不振、经济低迷、民怨和不良贷款均显著上升等一系列问题。正因为如此，国家在调控时应当既积极又谨慎，尽最大努力避免房价大起大落。

　　就当前情况而言，房地产市场的主要矛盾是大中城市的房价过高，无房户及近几年刚置业的工薪阶层已不堪负荷。按照国际标准，一个健康的房市，房价与家庭收入之比一般是6-7倍。近几年在全球低利率及泛滥的流动性的刺激下，许多国家的房价收入比已升至10倍左右，中国的大中城市更猛升至15-20倍。

　　房地产市场出现明显的泡沫，一方面是城市化、人口红利、低利率、热钱流入、住房保障不足以及房屋增值预期综合作用下需求过度旺盛的结果，另一方面与钢筋、水泥等原材料价格上涨、地价攀升、交易所得税和营业税转嫁到买方等成本上涨因素以及地产商的种种抬价行为也有莫大的关系。

　　为了稳定房价，国家近几年已经推出了许多调控的措施，包括连续加息、限制投资性住房贷款、紧缩房地产开发贷款、严格土地出让金的管理、限制非居民购房、打击地产商的囤地行为以及逐步调整住房保障政策等等。从总的方面来说，这些政策确实起到了降低房价升幅、加强对土地收益的管理以及防范金融风险的作用。

　　最近几个月，深圳、上海、广州等城市的房价已经明显回落，一些地方还出现了地产经纪大量关闭门店的现象。2007年12月，在全国70个大中城市中，房价呈下跌趋势的有22个，其他48个城市房价的环比增幅也已明显放缓。

　　更为重要的是，大多数城市的住房成交量都已大幅萎缩，有些城市的跌幅甚至高达40%以上。这实际上意味着买方的心理预期已经从房价上涨转为房价下跌。而预期的逆转，一般都会引导未来的房价进一步回落。

　　值此“拐点”即将来临的关键时刻，我们认为，政府在下一步调控时，应当以促使房价有秩序回落或实现房地产市场软着陆为目的，而不应当以房价大幅回落为目标。以此为前提，政府一方面必须避免在土地供应及金融紧缩方面采取过急、打击面过大、以致迅速刺破泡沫、导致房价大幅回落的调控措施；另一方面应当统筹兼顾，抓住矛盾的主要方面，在收缩打击面的同时采取更具针对性的措施，以避免房价在短暂回落后又出现明显的反弹。

　　适度加息，

　　利率以基本稳定为主

　　利率和土地供应是调控房价的两剂猛药。降低利率，减少土地供应可以抬高房价甚至促进资产泡沫的形成；盲目加息，大量增加土地供应，反过来也可打压房价并迅速刺破泡沫。正因为房价是韩信，利率是萧何，所以，发达国家对待利率的调整是很慎重的。即便如此，美国、日本仍然在利率使用上栽过跟头。

　　当前