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一、住房制度是各国政府共同面临的难题
住房制度包括有关住房的建设、分配、交换、管理等方面的法律、法规及政策等，是用来调整有关各方关系并约束其行为的规范。住房制度的建立与完善事关人类的生存与发展，也关系到社会的稳定和经济的进步。
自古以来，“住”就和“衣食行”一起被列为人类的四大基本需求。随着科技的发展和社会的进步，人们对住房的要求也在不断提高。因此住房问题日益受到广泛的关注，成为各国社会和经济发展中的重大问题。而住房政策是全世界各国政府共同面临的难题。
早在1933年的雅典宪章就将居住列为“城市的主要功能”。1996年举行的第二次联合国人类居住会议上，把“人人享有适当的住房”和“城市化世界中的人类住区可持续发展”作为“具有全球重要意义的主题”。会议宣言强调，人类住区面临的挑战是全球性的，为解决世界住房问题和改善人类的生存环境，国际、国家和地方政府之间应建立良好的合作关系，国际社会应加强国际间的资金援助和技术转移。1997年，联合国人居委员会第十六届会议通过决议，要求各国政府迅速制定或执行各自的住房战略和政策，通过各方在提供住房过程中开展合作，进行最大限度的协调配合，从而促进、保障和合理地增加公共、私人和非政府行业对提供住房的贡献。强调城市与农村的人居应当平衡发展。指出若忽视农村的住房建设，就会造成大量农村人口流入城市，致使城市住房问题更加严重。据报道，目前全世界仍有10亿人住房得不到保障，其中5亿城市人口住房条件极差，1亿人无家可归。非洲、拉美和亚洲一些大城市有半数人口居住在贫民窟或窝棚里，而且随着世界人口的迅速增长，住房问题将更加严重。
在十届全国人大五次会议上，国务院总理温家宝指出：房地产业对发展经济、改善人民群众住房条件有着重大作用，必须促进房地产业持续健康发展。一是从我国人多地少的国情和现阶段经济发展水平出发，合理规划、科学建设、适度消费，发展节能省地环保型建筑，形成具有中国特点的住房建设和消费模式。二是房地产业应重点发展面向广大群众的普通商品住房。政府要特别关心和帮助解决低收入家庭住房问题，加大财税等政策支持，建立健全廉租房制度，改进和规范经济适用房制度。三是正确运用政府调控和市场机制两个手段，保持房地产投资合理规模，优化商品房供应结构，加强房价监管和调控，抑制房地产价格过快上涨，保持合理的价格水平。四是深入整顿和规范房地产市场秩序，强化房地产市场监管，依法惩治房地产开发、交易、中介等环节的违法违规行为。地方各级政府要对房地产市场的调控和监管切实负起责任。
这些都应当是我们在思考和制定房地产政策，推进住房制度改革和规范各方行为时应当注意的问题。任何有关房地产的法律和制度都应当在三个方面进行规范：一是规范市场主体行为。房地产市场主体包括购房者、租房者、开发商、银行、政府，还包括一些单位，要规范这些市场主体的行为。二是规范市场的基本关系，例如合同法、信托法等。三是规范市场竞争的秩序，例如反垄断法、反不正当竞争法等。只有这三方面都规范了，才能真正建设一个健康的房地产市场。
二、关于我国住房问题的系统分析
对我国住房问题的系统分析，主要是根据我们近几年的研究成果提供一个分析的框架。
第一，住房是一种特殊的商品。它有四个特性：一是必需性。由于其需求会长期存在，如果不考虑居住以外的需求，可以认为住房的需求价格弹性系数具有较大的刚性。二是耐用性。目前正规住房的寿命一般能达到50年左右，年均自然更新率是2%。所以消费者更新住房的动机主要不是因为住房已经超过了使用寿命，而是由于收入、家庭人口、工作性质、环境、审 |
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